1. Назад
2. Главные новости
3. Статьи
4. Юридическая грамотность в Новом Году Петербургским садоводам не помешает

Юридическая грамотность в Новом Году Петербургским садоводам не помешает

Юлия Самсонова – юрист, эксперт, разработчик закона о садоводствах

В декабре принято подводить какие-то итоги, строить планы и обсуждать тенденции, но этот год, кажется, сломал традицию, потому что итоги, планы и тенденции теперь связаны с пандемией, а она измеряется какими-то другими единицами и не приемлет человеческих стремлений заключить события в понятные временные рамки. Сейчас многое зависит от того, когда мы увидим спад заболеваемости, а от это зависят многие события, как в жизни каждого из нас, так и в жизни тех или иных социальных групп.
В этой заметке я хочу обратить внимание на некоторые наиболее типичные проблемные вопросы, возникающие в деятельности садоводческих товариществ, ответы на которые могут быть полезными большому количеству садоводов.
 

Новое в проведении общего собрания членов товарищества в 2020 году

Отношения в садоводческой сфере, конечно, испытали на себе влияние пандемии. Как мы с вами знаем, в марте, когда стала понятна серьезность ситуации и власти запретили массовые мероприятия, возникла проблема с организацией общих собраний, которые традиционно проводятся в начале мая. Еще в апреле в Государственную Думу был внесен закон, позволяющий поводить заочное голосование по всем вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, не созывая очного или очно-заочного собраний. К сожалению, закон был принят только в июле и вступил в силу в августе, но и это позволило многим садоводствам принять важные решения, не подвергая риску здоровье своих членов.
Суть нововведения состоит в следующем:
Как известно, с 01.01.2019г. собрания членов СНТ можно проводить в форме очного, очно-заочного и заочного голосования. Однако не все решения, которые отнесены к компетенции общего собрания членов, можно принять в любой из указанных форм. Очное голосование без каких-либо ограничений может быть проведено по любым вопросам повестки, тогда как заочным голосованием нельзя, например, принять решения об утверждении сметы, избрании органов управления. Законодатель таким образом определяет, что приоритетной формой для принятия ключевых решений является очное голосование при совместном присутствии членов товарищества. Очно-заочное голосование тоже позволяет решить проблему, но требует дважды созвать очное собрание.
Однако, жизнь, мягко говоря, внесла известные коррективы и очные собрания членов товарищества стали представлять серьезную опасность.
В апреле мы с коллегами приняли участие в подготовке законопроекта, позволяющего проводить общие собрания в заочной форме по всем вопросам, в том числе и тем, которые сейчас могут быть приняты только очным или очно-заочным голосованием. Инициатива была поддержана сенатором от Санкт-Петербурга Андреем Викторовичем Кутеповым и законопроект поступил в Федеральное Собрание РФ. Идея законопроекта проста – дать возможность временно, до предполагаемого окончания эпидемии, принять важные решения, определяющие жизнедеятельность садоводства (утвердить смету, избрать правление и т.д.) без совместного присутствия, опросным путем. Аналогичные коронавирусные поправки уже приняты и действуют в отношении собраний акционеров и участников юридических лиц, собраний членов некоммерческих организаций и иных сообществ.
В итоге, принятая редакция закона содержит две нормы:
во-первых, заочное голосование по всем вопросам допустимо в СНТ в случае объявления режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации как на федеральном уровне, так и в отдельном субъекте (разумеется, для тех СНТ, которые находятся в этом субъекте);
во-вторых, до конца 2020 года, независимо от введения особых режимов, собрания могут быть проведены в заочной форме, путем заполнения бюллетеней.
Таким образом, пока еще можно успеть воспользоваться этой поправкой, чтобы снизить риски.
Заметной законодательной инициативой в регулировании порядка проведения общего собрания стала поправка, допускающая внесение в устав товарищества порядка и сроков проведения очередного общего собрания членов. Смысл поправки состоит в том, чтобы снизить издержки, которые товарищество несет при созыве общего собрания (напомню, что сейчас обязательным является направление или вручение персонального уведомления о собрании), когда повестка такого собрания носит типовой характер (выборы органов управления, утверждение сметы и отчетов правления, ревизора и пр.). Эта инициатива приобрела статус закона, поэтому уже сейчас можно корректировать уставы, вносить в них стандартную повестку, день, время и место проведения ежегодных собраний и не тратить ресурсы на уведомление.
 

О доверенности для участия в мероприятиях товарищества

Нелишним в нынешних непростых условиях будет напомнить и о том, что участие в общих собраниях садового товарищества может быть осуществлено по доверенности. Начну с того, что доверенность выдается для совершения юридически значимых действий, которые по каким-либо причинам не может или не желает совершить лично сам доверитель. Иначе говоря, спеть песню, прочитать книгу или съесть торт по доверенности нельзя. Кроме того, закон в ряде случаев требует совершения и юридических действий только лично, например, по доверенности нельзя заключить брак, сдать экзамен или стать председателем садового товарищества. В моей практике встречались случаи, когда в состав выборного органа садоводства (в который могут избираться только члены товарищества) избирали поверенного, действующего по доверенности, выданной членом, что, конечно, недопустимо.
С относительно недавних пор срок действия доверенности не ограничен (мне встречались оптимистичные доверенности, выданные сроком на 50 и 100 лет). Доверенность должна быть обязательно составлена в письменной форме и содержать указание на дату ее выдачи.
Часто встречается вопрос об удостоверении доверенности. Уровень доверия в нашем обществе таков, что текст доверенности, подписанный доверителем и не удостоверенный кем-либо, воспринимается с подозрением, однако, такая доверенность вполне приемлема, если только закон не устанавливает дополнительных требований к ее форме в различных ситуациях. Например, для того, чтобы совершить сделку с недвижимостью, потребуется нотариальная доверенность.
А вот доверенность для голосования на общем собрании членов товарищества, напротив, никакого удостоверения не требует.
 

О «дачной амнистии»

Одним из насущных вопросов является действие так называемой дачной амнистии. Напомню, что дачной амнистией принято называть упрощенный порядок регистрации садовых домов. Этот упрощенный порядок, допускающий возможность оформления права на садовый и жилой дом на территории товарищества на основании документа на участок и технического плана, действует до 01.03.2021, т.е. осталось совсем немного времени для того, чтобы им воспользоваться. При этом, Советом Федерации ФС РФ одобрен законопроект, продлевающий дачную амнистию до 01.03.2026, что позволит ввести в гражданский оборот те садовые и жилые дома, которые были или будут построены в садовых товариществах.
 

О ранее возникших правах на недвижимость

В ряде случаев, однако, право собственности на объект недвижимости может быть зарегистрировано в связи с тем, что права на этот объект являются ранее возникшими.  Ранее возникшим правом закон называет право, возникшее до вступления в силу первого закона о регистрации прав на недвижимое имущество, т.е. до 01.01.1998г.
Что это означает?
Гражданским кодексом РФ в 1994 году было введено понятие государственной регистрации прав на недвижимость, а также провозглашен так называемый принцип внесения, означающий, что право, подлежащее регистрации, возникает в момент такой регистрации.
Первый Закон о регистрации прав 1997 года (с 01.01.2017г. действует второй закон) определил порядок и принципы ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и с 01.01.1998 права на недвижимость возникают только после их регистрации в реестре (за исключением прямо предусмотренных законом случаев, когда возникновение права на недвижимость связывается с иными обстоятельствами).
Однако, поскольку внести в этот реестр права на все недвижимое имущество даже за какой-то период действия этого закона было невозможным, законодатель предусмотрел, что права на недвижимость, возникшие до 01.01.1998г. признаются действительными, даже если сведения о них не внесены в этот реестр. Аналогичная норма содержится и во втором законе о регистрации.
Что это означает на практике?
Если право на садовый дом или земельный участок возникло до 01.01.1998г. на основании договора купли-продажи, то документом, подтверждающим право, будет считаться этот самый договор купли-продажи, а не свидетельство или выписка из ЕГРН. Законодатель также указывает, что регистрация такого ранее возникшего права в ЕГРН осуществляется по желанию правообладателя, если только объект недвижимости не планируется продать, передать в ипотеку, долгосрочную аренду и т.д.
Для того, чтобы продать такой объект недвижимости, требуется вначале зарегистрировать право собственности на него, при этом, закон предусматривает порядок предоставления документов для такой регистрации.
Таким образом, если вы не планируете продавать, например, земельный участок с домом, приобретенные до 1998 года, то можете не регистрировать право на них (не вносить в ЕГРН сведения о себе в качестве собственника), но учитывайте, что любые сделки такой регистрации потребуют.
 

О порядке действий при незаконном ограничении электроснабжения

Вечной проблемой в деятельности садовых товариществ является проблема неплатежей. Членские и целевые взносы, плата за пользование инфраструктурой являются основным источником финансирования расходов товарищества, поэтому неплатежи ведут за собой цепочку проблем, от просрочки оплаты электроэнергии и прочих ресурсов до значительных неустоек и даже банкротства товарищества. Нынешняя ситуация, видимо, отразится и на этом направлении деятельности садовых товариществ.
В этой связи, многие руководители садовых товариществ поддаются соблазну ограничить режим потребления электроэнергии неплательщикам. Должна предостеречь, что этот соблазн сопряжен с существенными рисками как для товарищества, так и для председателя.
Нужно учитывать, что садовое товарищество не вправе ограничивать подачу электричества за долги по членским или целевым взносам. Перечень оснований для такого ограничения довольно короткий – наличие долга по оплате потребленной электроэнергии и потерь в сетях, в остальных случаях (долги по взносам, неустойки, обслуживание сетей и пр.) отключение незаконно.
Итак, вы приехали на свой участок и обнаружили, что электроприборы в доме не работают, видны следы отключения электрокабеля (либо и следов не видно, если используется автоматическая система, позволяющая ограничить подачу без механического отключения).
Первое, что стоит сделать в этой ситуации – зафиксировать письменно или иным объективным способом (телеграмма, электронное обращение на официальный адрес электронной почты) факт отключения и установить его причины. Рекомендую незамедлительно подать в адрес правления товарищества письменную заявку с просьбой о восстановлении электроснабжения в кратчайший срок и запросом о причинах отключения. В случае, если товарищество бездействует или прямо указывает на намеренное отключение электроснабжения, необходимо также зафиксировать такое поведение (получить официальный ответ об отказе восстановить подачу электричества), обратиться в полицию, то есть обеспечить фиксацию состояния кабеля и иных элементов сети.
В ряде случаев, руководителя товарищества уже на этом этапе могут наказать в административном порядке за самоуправство.
Если ситуация не разрешилась, придется обращаться в суд с иском о восстановлении подачи электроэнергии. А если вы, при этом, были вынуждены приобрести мобильный дизель-генератор, то необходимо зафиксировать расходы на его приобретение или аренду, расходы на приобретение горючего. В этом случае, помимо требований о восстановлении подачи электроэнергии, вы сможете взыскать расходы, понесенные на приобретение генератора и топлива.
Важно помнить, что и в тех случаях, когда основания ограничения подачи электричества правомерны, садоводство обязано выполнить определенную последовательность действий. Так, до отключения электроснабжения товарищество обязано предупредить садовода о наличии и составе задолженности и о предстоящем отключении не менее, чем за 10 дней, предоставив нарушителю возможность исправиться, в том числе, заплатив причитающиеся суммы.

Здесь я бы посоветовала руководителям товариществ не торопиться с ограничением подачи электричества, а садоводам – не доводить до ситуаций, когда такое ограничение будет применено, следить за составом и размером своих обязательств перед товариществом, задавать вопросы при необходимости.

 

О территории ведения садоводства и отнесении участка к тому или иному садовому товариществу

В последнее время приобретает актуальность вопрос планирования территории садового товарищества, а также определения границ территории ведения садоводства. Как определить, что ваш участок отнесен к тому или иному товариществу? Какое значение имеет такое отнесение?
Территория ведения садоводства определяет границы деятельности садового товарищества. Можно предложить не очень точную аналогию с границами населенного пункта, жители которого объединены в одном, большом или маленьком, пространстве с общим электроснабжением, дорогами, магазинами, больницами и пр., которые содержатся за счет уплачиваемых жителями налогов.
Садовое товарищество – это город в миниатюре со своими дорогами, инфраструктурой, администрацией, «налогами» в виде взносов и прочими подобными атрибутами. Территория ведения садоводства определяется градостроительной (планировочной) документацией, либо проектом организации и застройки – обе этих разновидности документации предполагают наличие чертежа, отображающего месторасположение как индивидуальных участков, так и земель общего назначения.
Отнесение к территории того или иного товарищества предоставляет гражданину права по отношению к имуществу этого товарищества и возлагает определенные обязанности в отношении этого же товарищества.
Как известно, лицо, не имеющее участка в границах территории товарищества, не может стать его членом и, значит, не может стать председателем или ревизором, голосовать на собрании членов такого товарищества и оспаривать решения. Кроме этого, отнесение участка к территории определенного товарищества означает наличие у владельца участка обязанности уплачивать именно этому товариществу взносы или плату за пользование инфраструктурой.
В моей практике встречались случаи, когда садовод считал себя обязанным одному товариществу, которому платил взносы и имуществом которого пользовался по причине большего удобства, а по плану относился к другому, соседнему, товариществу, которое в судебном порядке потребовало оплатить взносы и выиграло в суде.
Надо отметить, что Верховный суд РФ несколько раз вполне ясно высказывался о том, что отсутствие доказательств отнесения участка гражданина, который не является членом товарищества, к территории определенного садоводства препятствует взысканию с него платы за пользование инфраструктурой – эта ситуация особенно актуальна для коттеджных поселков, появившихся в последнее десятилетие, администраторы которых не озаботились утверждением планировочной документации.
Реализация права на бесплатную приватизацию участка тоже связана с включением приватизируемого участка в состав территории садоводства – я в своей судебной практике часто сталкиваюсь с ситуациями, когда земельный участок, которым гражданин пользуется много лет, оказывается за пределами садоводства – его нет в плане организации и застройки просто потому, что документы на так называемые «прирезки» не всегда были оформлены должным образом. В этом случае гражданину, вероятнее всего, откажут в передаче участка в собственность и ему придется защищать свое право в суде.
Важно также, что новый закон запрещает деятельность двух товариществ на одной территории, поэтому разграничение важно для того из них, которое претендует на управление соответствующей территорией.

Упомянутые вопросы, пожалуй, чаще всего мне встречались на протяжении последнего года, хотя все многообразие жизненных ситуаций сложно поместить в довольно короткую заметку и потому напомню, что в Доме садовода при Управлении по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга эти ситуации можно обсудить на личном приеме.